05.05.2020
Источник: «Строительная газета»
Не нужно обладать даром предвидения, чтобы утверждать, что 2020-й год войдет в историю мировой экономики как один из наиболее драматических моментов. Карантин и резкое сокращение потребления сильно ударили по многим отраслям, однако различные бизнесы по-разному переживают случившееся.
Неторгуемые активы
Традиционная торговля и рынок торговой недвижимости в последние месяцы столкнулись с серьезнейшим кризисом, глубину которого оценить пока не может никто. Никогда еще отрасль не существовала в условиях практически тотального закрытия торговых объектов.
Главными стресс-факторами стали эпидемия коронавируса и падение рубля. Как отмечает генеральный директор агентства маркетинговых коммуникаций Promotion Realty Виталия Львова, эпидемия привела к тому, что посещаемость и доходы торговых центров (тех, что еще работают) упали на 70-75%. Открыты только супермаркеты, аптеки, салоны связи и зоомагазины.
Снижение курса рубля в перспективе приведет к повышению цен и снижению платежеспособности населения. Для торговли это означает, что после нормализации эпидемиологической ситуации трафик может восстановиться, но размер среднего чека снизится.
Эксперты единодушны во мнении, что определенная часть компаний вынуждена будет свернуть свою деятельность или продать имеющиеся активы. «Многое будет зависеть от подхода банков-кредиторов и политики государственной помощи, — считает управляющий партнер ITD Properties Инесса Самохвалова. — Надо сказать, что на сегодняшний день эффективных мер поддержки бизнеса со стороны правительства пока не последовало. Предоставление отсрочки по определенным видам платежей не избавляет от необходимости выплат в будущем и не снимает нагрузки с бизнеса. У большинства компаний отрасли размер «подушки безопасности» не превышает 1-1,5 месяца».
Прямым следствием остановки торговли является неспособность компаний оплачивать аренду. «И для ретейлеров, и для собственников торговых центров наступил непростой период, — говорит Львова. — Главный вопрос на повестке — арендные отношения. Игроки рынка ведут себя по-разному. Кто-то из собственников принимает жесткую позицию «никаких арендных каникул». С другой стороны, и крупные ретейлеры выдвигают ультимативные требования об отмене арендной платы вообще. Но есть и примеры мирного урегулирования ситуации, когда собственники отменяют аренду для своих операторов на время их вынужденного закрытия».
По словам генерального директора управляющей компании SVN Павла Люлина, вариантов взаимодействия между арендаторами и арендодателями несколько: давать скидку на аренду либо ее не взимать, но эксплуатационные платежи брать в полном размере, а некоторые владельцы недвижимости перешли только на процент с оборота.
По мнению президента MAGIC GROUP Александра Перемятова, внутри отрасли неизбежно произойдут изменения. Это могут быть и пониженные ставки, и распределение прибыли между арендаторами и арендодателями, и организация торговыми центрами собственного ритейла (и именно сейчас, как никогда, будут актуальны универмаги российских производителей и дизайнеров). «В каждом отдельном случае нужно будет взвешивать все многообразие факторов», — считает эксперт. Восстановление рынка специалисты ждут не ранее начала следующего года — это самый оптимистичный прогноз.
«Товары в космосе не хранятся»
Складской рынок всегда последним реагирует на кризисы. «Как бы плохо ни жилось, товары надо где-то складировать, особенно продукты, — говорит директор департамента складской и индустриальной недвижимости S.A. Ricci Дмитрий Герастовский. — Не может возникнуть ситуации, при которой потребление упадет настолько, что ничего не будут покупать».
В I квартале 2020 года наблюдался рост спроса на складские помещения по сравнению с показателями первого квартала прошлого года. «Оживление, в первую очередь, связано с необходимостью увеличивать складские мощности для онлайн-ритейла, нагрузка на который резко выросла в связи с переходом ряда предприятий на удаленную работу и карантин», — комментирует ситуацию генеральный директор СК «Перспектива» Михаил Иванов. С необходимостью ускоренно пополнять запасы товаров первой необходимости столкнулся и продуктовый ритейл.
Рынок складской недвижимости вообще не так быстро реагирует на внешние факторы. «Если смотреть на основные индикаторы — новое предложение, вакантность, ставки аренды, то в этом году продолжились тенденции прошлого года, — говорит Михаил Иванов. — Так, новое строительство по-прежнему уступает показателям чистого поглощения, в результате уменьшается доля свободных площадей (сейчас менее 3% от общего предложения). Постепенно увеличивается ставка аренды (сейчас около 4000 рублей за 1 кв. метр в год против 3850 рублей годом ранее). Увеличение курса доллара к рублю может ускорить рост ставок по итогам года за счет увеличения себестоимости строительства». Ко второй половине 2020 года, считает эксперт, станет ясно, какие потребители складов перенесли карантин легче. Осенью спрос на складские площади должен начать восстанавливаться, и по итогам года можно будет ожидать показатели чуть ниже прошлого года. Мощный импульс для развития уже получил онлайн-ритейл, который увеличит свою долю в общем спросе на склады. Если раньше этот сегмент не превышал 10% от всего спроса, то в этом году он может достигнуть 20%. Для онлайн-ритейла нужны многоэтажные и высотные склады (16-18 метров высотой), склады, расположенные близко к городу, и склады «последней мили» для быстрой доставки товаров конечному потребителю. Можно ожидать, что строительство таких объектов ускорится.
